日本投資買房？先討論一下日本房地產和中國房地產比照

近年來中國人到日本買樓專案投資的愈來愈多了。伴隨著東京奧運會、大阪賭城及其世界博覽會的利好消息扶持，限時搶購東京，大阪房屋的中國人也是源源不斷，關鍵的項目投資種類更集中化在小戶型房子的酒店餐廳、公寓樓賓館或是整幢商業寫字樓。中國人已變成日本房地產的關鍵顧客。

假如你也想投資日本房地產，那務必要搞好課程，終究中國房地產跟日本房地產差別確實非常大。循序漸進，先上一波中國和日本房地產的基本知識及差別！

01土地權不一樣

中國的土地資源產權年限是歸國家所有，所有權為70年，公寓樓更低，僅有40年。而日本的土地資源是容許獨享，並且不論是老外或是日本當地人，買房一戶建時，土地資源是歸屬于社區業主的，產權年限永久性還能夠世代相傳。倘若選購的是房子，產權年限歸全部社區業主一同全部，主要是依據社區業主房子的選購總面積而分派相對應占比的土地權。當土地資源要被征繳時，政府部門也要看社區業主面色。

02房子自有率

2018年日本的資料資訊表明，日本的房子自有率為61%，相對性中國的“自己的房子”率資料資訊為96%，日本的住宅自有率確實很低很低，尤其是東京和大阪，更低至45.8和54.2。

尤其是日本年輕一代，更趨向于租房子，30平方米下列的小戶型房子更備受青睞。另一方面，日本的租房子銷售市場十分完善，法律法規高度重視房客的權益，進而促進租房子的要求極為充沛。一套坐落于日本東京或大阪這類大都市的關鍵地區的房屋，其閒置時間非常少會超出一周。

03房屋建築主要用途限定

在中國，房屋建築主要用途是不允許隨意改造的，並且修建務必得到國家部門行政機關的有關批准方能開展，步驟十分繁雜。但日本的此項要求比較比較寬鬆。大部分沒有明確規定為單一主要用途。例如選購了一塊土地資源，社區業主是既能夠改造為寫字樓還可以改成別的商業服務設備。

04土地資源和房屋建築分離定價

房屋建築在日本是逐漸折舊費的，時間越長，房屋建築的存留使用價值就越低。但土地資源不一樣。土地資源的使用價值是由銷售市場而定的，例如近年來日本經濟發展不錯，土地資源的使用價值也逐漸增漲，而二手房價的上漲幅度非常大水準是來自這方面土地資源的漲價。

05建築品質

在日本選購住房的全過程中，投資人廣泛關心日本的地震災害難題。日本坐落於世界地震帶，但即便發生地震，大中型房子也非常少坍塌。主要是日本對住宅修建規範有嚴苛的規定，全新的規範是：

1、房屋承受7級地震的振動也不會坍塌。
2、商務大廈能抵禦8級地震。
3、應用限期能夠超出100年。

並且法律法規，務必合乎工程建築法令的工程建築才可以被准許工程建築。此外，為了更好地增加房子使用壽命，日本的公寓樓一般都是會在10-十五年開展一次大中型房屋修繕的。此外，在選購房子時還能夠挑選“地震災害商業保險”，能夠在緊要關頭最大限度減少您的損害。

06房子面積換算方法

在中國，房子總面積大部分就是指總建築面積，含公攤面積。而日本購房是沒有房屋公攤面積的，更不提總建築面積，所售賣的只是是房屋裡使用的面積。並且這類使用的面積是以牆面管理中心逐漸測算，不包括全部牆面，承重柱。此外，過道，電梯廳，生活陽臺等總面積是算不上在市場銷售總面積裡的。因而，30平方米下列的小戶型房子實際上是充足年青人或結婚家中定居。

07拿房情況

中國一般選購的是毛胚房，社區業主還必須開展室內裝修。而日本則多見精裝修，即便是二手房，也會依據顧客規定開展室內裝修後再交貨。大部分拿到手的房屋是裝有淋浴室，廚房灶台，衛生間，機電一體化機器設備等，買房者壓根不用再花時間科學研究室內裝修，真真正正地完成拎包入住。

08房屋朝向對房子價格的危害

有科學研究組織 發覺，日本喜愛的房屋朝向次序是向南、朝東、朝西、朝北，這跟中國類似。但是相比房屋朝向，日本顧客更關注戶型的部位能否見到美麗風景。日本的房地產使用價值關鍵根據是不是朝向熱鬧商業圈或唯美景區，並且樓房越高、視線越好的房地產，使用價值廣泛越高。因此 一般相鄰著名旅遊景點的高級公寓對比別的公寓會更貴。

09樓齡對投資人的危害

在中國，大部分人挑選購買新開樓盤或比較新的二手房，針對梳理為“老破小”這類時代稍久的樓盤會下手慎重。可是在日本，房齡非常大的房子都覺得很新，20-30年前的房子都比中國十年前建造的房子維護保養還行。有許多顧客喜愛選購舊式一戶建（獨棟小別墅），價格便宜，還能夠依照自身的念頭來更新改造。

10房屋與學士學位的關聯

在日本是有學位房的，例如東京文京區，這類似北京海澱區，這兒的房子價格是較為高。但兒女只需住在這一校區就可以就讀該區域院校，不規定一定是社區業主，更沒有一切戶籍限定。並且有一些知名的民辦學校，不是限定定居詳細地址的，只需能考入就可以就讀。

11房地產價格可靠性

中國近十年房子價格的飆漲和近年來政府部門對投資買房現行政策的管控，促使中國的房地產銷售市場有很多的不穩定要素發生。以往十年房子價格瘋漲的局勢早已一去不復返。例如東北絕大多數大城市、雄安新區規劃的房子價格，都發生了不一樣水準的起伏。

比較之下，日本的房地產銷售市場儘管經歷了經濟泡沫被戳破，但近年來的申奧及其安倍晉三內閣執行的合理比較寬鬆現行政策，讓日本房子價格價錢進到遲緩再生環節。此外，政府部門逐步完善房地產備案規章制度和適當的增值稅稅率，合理抑止房子價格被炒，讓日本房地產持續保持當然平穩的提高，進而更突顯誘惑力。

12借款買房，以租養貸有盈餘

在中國借款買房數最多不超過30年，如今最新利率為5.5%之上，並且在一部分大城市，例如廣州，辦理貸款也要被嚴厲打擊首付來源於，首付務必在銀行帳戶內滿大半年之上。

日本國藉人員或日本永居，貸款購買房地產的年利率極低，貸款金額能夠做到房地產的7成之上，還貸期限可超出30年。假如得到日本政府部門出示的對於首套房自住型商品房的政策優惠FLAT35借款，35年固定利率僅1.17%，還能夠提前還房貸，沒有一切服務費。

假如中國大陸住戶向根據日本貸款銀行選購房地產，可根據創立公司辦理貸款，年利率也是十分特惠。方法是：在日本開設公司，以公司為名辦理貸款，在達到第一期資產規定後就可以得到借款，最大可借款10億日元，並且年利率低至2.7%。